வீட்டுக்கடன் ரீஃபைனான்ஸ் செய்யலாமா? - பாஸ்டன் ஸ்ரீராம்

வீட்டுக்கடன் ரீஃபைனான்ஸ் செய்யலாமா?

மாறிக்கொண்டேயிருக்கும் வீட்டுக்கடன் வட்டி  அவ்வப்போது நம்மை கடனை ரீஃபைனான்ஸ் செய்யலாமா என்று யோசிக்க வைக்கும்.

நாம வீட்டுக்கடன் வாங்கும் போது வட்டி அதிகமாக இருந்திதிருக்கலாம், சில பல ஆண்டுகள் கழித்து வட்டிவிகிதம் குறைவாக இருக்கும் போது மீதமுள்ள கடனை ரீஃபைனான்ஸ் செய்தால் லாபமா நஷ்டமா என்று சரியாகத் தெரியாமல் ரிஃபைனான்ஸ் செய்யாமல் விடுவோர் பலர். இது ஒரு ரகம்னா சரியா கணக்கு பண்ணமா ரீஃபைனான்ஸ் செய்து நஷ்டம் அடைவோர் இன்னொரு ரகம். வெறும் வட்டி விகிதம், மிச்சமிருக்கும் கடன் இவற்றை வச்சி முடிவு செய்யமுடியாது. இம்முடிவை எப்படி எடுக்கணும்னு பாக்கலாம்.

 இப்போ இருக்கும் கடன் அப்படியே தொடருவது, ரீஃபைனான்ஸ் செய்வது மற்றும் இருக்கற லோனை அப்படியே வச்சிக்கிட்டு கட்ட வேண்டிய தொகைக்கு மேல மாதாமாதம் அதிக தொகை கட்டினால் என்ன ஆகும்னு  மூணு Scenario Consider செய்யணும். இவற்றுக்கான உதாரணத்தைப் பாக்கறதுக்கு முன்ன கடனுக்கான இ எம் ஐ எப்படி கணக்கிடுவதுன்னு இங்க படிச்சிட்டு வந்துடுங்க

https://www.facebook.com/bostonsriram/posts/1201071653257845 (இந்த facebook பதிவு இந்த பக்கத்தில் காப்பி அடிக்கப்பட்டுள்ளது)

இ எம் ஐ கணக்கிடுவது கத்துக்கிட்டீங்களா? இப்ப ரீஃபைனான்ஸ் தலைப்புக்கு வருவோம்.

ஒரு உதாரணம் எடுத்துக்கிட்டேன். இப்ப மிச்சமிருக்கும் கடன் $ 261,125, தற்போதைய வட்டி விகிதம் 3.5%, இது 30 ஆண்டு கால கடன், இ எம் ஐ தவிர ஆண்டுக்கொரு முறை அதிக தொகை செலுத்தியதால் 30 ஆண்டுக்கடன் 27 ஆண்டுகளில் (இன்னும் 19 ஆண்டுகள்) முடியும் நிலையில் இருக்கு. இப்ப 15 ஆண்டுக் கடன் 3.125% க்கு கிடைக்குது. எது லாபம்னு பாக்கலாம்

முதல்  Scenario - எதுவும் செய்யாமல் அப்படியே தொடர்ந்தால் மாதம் 1549.2 $ கட்டணும், 232 மாதங்களில் கடன் முடியும். கட்டி முடிக்கும் தொகை $359,861

ரெண்டாவது Scenario : கடனை ரீஃபைனான்ஸ் செய்தால் மாதந்திரத் தவணை $1819 ஆகும், ஆனா கடன் 180 மாதங்களில் முடிந்து விடும். கட்டி முடிக்கும் தொகை 327,423 மட்டுமே. அதாவது முதல் Scenario வை விட 32,437 $ லாபம்.

உடனே ரீஃபைனான்ஸ் செய்யும் முடிவை எடுத்துவிட முடியாது. மீதமிருக்கும் தொகை, வட்டி விகிதங்களில் இருக்கும் வித்தியாசம் இவற்றைப் பொருத்து இருக்கும் கடனுக்கே ஒரு சிறு தொகை அதிகம் கட்டினால் ரீஃபைனான்ஸ் செய்வதை விட கொஞ்சமே அதிகமா வரலாம், அப்படி இருக்கும் போது ரீஃபைனான்ஸ் செய்வதற்கு உண்டான மெனக்கெடலுக்கு அது ஈடாக இருக்காது.
இந்த Scenario வில் கடனை அப்படியே வச்சிக்கிட்டு தவணையை 3.125% / 180 மாதங்களுக்கான தவணைக்கு ஈடாக மாற்றிப் பார்த்தேன். இதை எப்படி செய்யணும்னா எக்சலில்  Data வை க்ளிக் பண்ணுங்க, வலது கோடியிலிந்து மூணாவஹ்டு இடத்தில் What If Analysis  என்று ஒரு Drop Down இருக்கும் அதிலேருந்து   Goal Seek ஆப்சனை தேர்ந்தெடுங்க.  Set cell ஐ க்ளிக் பண்ணி ஏற்கெனவே செஞ்சி வச்சிருந்த இ எம் ஐ கேல்குலேசனில் இருந்த இ எம் ஐயை போடுங்க To Value  எனும் இடத்தில் இ எம் ஐ எவ்வளவு அதிகரிக்க விரும்பறோமோ அதை டைப் பண்ணுங்க (இங்க 1819$)  அடுத்து  By Changing Cell என்று கேட்கும் அதுக்கு மாதங்களை குறிப்பிடும் செல்லை க்ளிக் பண்ணுங்க. தவணையை 1819 க்கு மாத்தினா 232 மாதங்களில் முடிய வேண்டிய கடன் 186 மாதங்களில் முடியும்னு அதுவே காட்டும். இந்த Scenario ல கட்டி முடிக்கும் தொகை 338,818 $. இது 180 மாதக் கடனை விட 21,043 $ அதிகம்.

இதுவரை Rational ஆக செய்து வந்த கணக்கில் இப்போ ஒரு Hypothetical கேள்வி. ரீஃபைனான்ஸ் பண்ணா மாதாந்திரத் தவணை 270$ அதிகமாகுது ஆனா கடன் சீக்கிரம் முடியும், கட்டி முடிக்கும் தொகையில் 32,437$ கம்மியாகும். ஆனா அதே 270$ மாதாமாதம் எஸ் ஐ பி முறையில் முதலீடு செய்தா என்ன ஆகும்? இன்றிலிந்து 18 ஆண்டுகள் கழித்து கடனில் கிட்டத்தட்ட 75,000 $ மிச்சமிருக்கும். எஸ் ஐ பி முதலீடு 6% அளவில் வளர்ந்தால் நம்ம கையில் 78,000$ இருக்கும். அன்று வீட்டுக்கடனை மொத்தமாக அடைத்த பின்பும் 3000 $ மிஞ்சும். 6க்கு பதில் 10% வளர்ச்சி அடைந்தால் அது லாபம் ஒரு வேளை 6% வளர்ச்சி கூட வரலேன்னா நமக்குத்தான் நஷ்டம்.

இங்கதான் ஒவ்வொருவரின் தனிப்பட்ட குணாதிசயம் முடிவெடுப்பதில் பங்கு வகிக்கும்.
கன்சர்வேட்டிவாக யோசிப்பவர் - கடனுக்கான வட்டி நிச்சயம், முதலீட்டின் வளர்ச்சி நிச்சயமற்றதுன்னு சொல்லி 15 வருடங்களுக்கு ரீஃபைனான்ஸ் செய்வார்.
Aggressive Investor தன்னால் 6% க்கும் மேல் வளர்ச்சி காண முடியும் என்று பழைய கடனையே தொடர்ந்து விட்டு அந்த 270$ மாதாமாதம் முதலீடு செய்யும் முடிவை எடுப்பார்

-பாஸ்டன் ஸ்ரீராம்

Orginal: https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2765886906776304&id=100000650653569

 I have shamelessly copied from above Facebook post by Boston Sriram without his knowledge. His blog