அப்பார்ட்மெண்ட் எனும் மோசமான முதலீடு - Sriram Narayanan

அப்பார்ட்மெண்ட் எனும் மோசமான முதலீடு

இந்தியர்களுக்கு அதிலும் குறிப்பாக தமிழர்களுக்கு தங்கத்தின் மேலும் வீட்டின் மீதும் தீராக் காதல் எப்போதும் உண்டு. ஒரு காலத்தில் இவை இரண்டும் சிறந்த முதலீடுகளாக இருந்தன. வீடு இன்னும் நல்ல முதலீடா?

எனக்கு ஓரளவுக்குப் பரிச்சயமான சென்னை ரியல் எஸ்டேட் மார்க்கெட்டை அடிப்படையாக வைத்து இதை எழுதுகிறேன்.

இது நீங்க வசிக்கும் Primary House பற்றியல்ல, சொந்த வீடு இருக்கும் போது வாடகைக்கு விட கடனில் ரெசிடெண்ட் இந்தியர்கள் வாங்கும் மற்றும் வெளிநாட்டில் சம்பாதிப்பதை எப்படி முதலீடு செய்வது என்று புரியாமல் சென்னையில் என் ஆர் ஐக்கள் அப்பார்டெமெண்ட் வாங்குவதையும் பற்றியது.

சொந்த வீடு என்பது எமோசன் சம்பந்தப்பட்டது. எமோசனும் முதலீடும் ஜன்மவிரோதிகள். வாடகை வீட்டில் இனி வசிக்க விருப்பமில்லை, சொந்த வீடு வேணும்னு நினைச்சா தாராளமா வாங்குங்க, ஆனா அதில் Return on Investment பாக்காதீங்க, இருக்காது.

சென்னையில் தனிவீடு வாங்குவதெல்லாம் இனி எட்டாக்கனி, பெரும்பாலானோர்களால் வாங்க முடிவது அப்பார்ட்மெண்ட்களே. நல்ல ரெசிடென்சியல் ஏரியாக்கள் என்று சொல்லப்படும் வேளச்சேரி, மடிப்பாக்கம், நங்கநல்லூர் அல்லது ஓ எம் ஆர் சாலை போன்ற இடங்களில் 2 பெட்ரூம் அப்பார்மெண்ட்டின் தோராய விலை 40 லட்சரூபாய். இவ்வளவு விலை கொடுத்து ஒரு அப்பார்ட்மெண்ட் வாங்கி வாடகைக்கு விடுவது லாபகரமாக இருக்குமா?  இந்த ஏரியாக்களில் 2 பெட்ரூம் அப்பார்ட்மெண்ட்கள் 10ஆயிரத்திலிருந்து 12 ஆயிரம், வெகு சில இடங்களில் 15 ஆயிரம் வரை வாடகைக்குப் போகிறது. என் அனுபவத்தில் 15 ஆயிரம் வாடகை பெறக்கூடிய அப்பார்ட்மெட்ன் 40 லட்சத்துக்கு கிடைக்காது. கணக்கிடுதலுக்கு 40 லட்சம் விலை மற்றும் அதிக பட்ச வாடகையான 12 ஆயிரத்தை கணக்கில் எடுக்கிறேன்.

கடன் வாங்கி முதலீடு செய்யும் போது

வீட்டின் விலை 40 லட்சம்
கையிலிருந்து கொடுக்க வேண்டியது 20% அதாவது 8 லட்சம்
வீட்டுக்கடன் 80% அதாவது 32 லட்சம்
வீட்டுக் கடனுக்கு மாதாந்திரத் தவணை ரூ 27,740
(8.5% வட்டி விகிதம், 20 ஆண்டுகாலம் என்ற அடிப்படையில் கணக்கிடப்பட்டது)
வாடகை 12 ஆயிரம் போக,  மாதாமாதம் 15,740 ரூபாய் நீங்க கையிலேருந்து போட்டு தவணை கட்டணும்.

வாடகை ஏறுமே என்று சிலர் கேட்கலாம். அது ஓரளவுக்கு உண்மையும் கூட.
அது போலவே வட்டியும் ஏறக்கூடும், வாடகைப் பணம் முழுமையாக வருமானவரிக்கு உட்பட்டது, பங்குச் சந்தை முதலீட்டுக்கு வரும் லாங் டேர்ம் கேபிடல் கெயின் வருமான வரியை விட கம்மியே. வாடகை வீட்டின் Occupancy Rate 100% இல்லாமல் போகக்கூடும், வீட்டுக்கு வரி கட்டணும், மராமத்து செலவுகள் வரக்கூடும். இப்படி பல காரணிகளை வைத்து துல்லியமாக கணக்கிடுதல் சாத்தியமில்லை. இவையனைத்தையும் கவனத்தில் கொண்டு மாதம் 15 ஆயிரத்துக்குப் பதில் 10 ஆயிரம் கையிலேருந்து போகும் என்று கணக்கிட்டேன்.

20 ஆண்டுகள் மாதம் 10,000 நல்ல வகையில் முதலீடு செய்தால் வெறும் 8% வளர்ச்சியில் அதன் மதிப்பு 59 லட்சமாக இருக்கும்
முதலில் போட்ட 8 லட்சம் வெறும் 8% வளர்ச்சியில் 20 ஆண்டுகள் கழித்து முப்பத்தி ஏழேகால் லட்சமாக இருக்கும். ஆக மொத்தம் வீடு வாங்காமல் இருந்திருந்தால் 20 ஆண்டுகள் கழித்து உங்க கையில் 97 லட்ச ரூபாய் இருக்கும். 9% வளர்ச்சி என்று கணக்கிட்டால் ஒரு கோடிக்கு மேல் வரும்

கடன் வாங்காமல் கையிருப்பு 40 லட்சம் போட்டு வீடு வாங்கினால்

இது ரொம்ப சிம்பிள். 20 ஆண்டு காலம் அந்த பணத்தை வேறு வகையில் முதலீடு செய்தால் வெறும் 8% கூட்டு வட்டியில் 20 ஆண்டுகள் கழித்து அது 1 கோடியே 86 லட்சமாக இருக்கும்.

இந்த அளவுக்கெல்லாம் இன்று 40 லட்சத்துக்கு வாங்கும் அப்பார்ட்மெண்ட் அப்ரிசியேட் ஆக வாய்ப்பில்லை என்று கருதுகிறேன்.

நிலம் தொடர்ந்து அப்ரிசியேட் ஆகக்கூடிய கமாடிட்டி, அப்பார்ட்மெண்ட் ஒரு டிப்ரிசியேட்டிங் கமாடிட்டி. 20 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு கட்டிடம் டிப்ரிசியேட் ஆகத் தொடங்கும். 20-25 ஆண்டுகள் ஆன பல அப்பார்ட்மெண்ட்கள் இப்போது இடித்து விட்டு மீண்டும் கட்டும் நிலையில் உள்ளன. அப்போதெல்லாம் 2400 சதுர அடி நிலத்தில் 3000 முதல் 3600 சதுர அடி கட்டிடம் கட்டப்பட்டது, இப்போது 4800 சதுர கட்ட அரசு அனுமதிக்கிறது. இதனால் நிறைய பில்டர்கள் பழைய அப்பார்ட்மெண்ட்களை இடித்து ஓனர்களுக்கு அதிக செலவில்லாமல் புது வீடு தர முடிகிறது. இப்போது கட்டப்படும் 4800 சதுர அடி கொண்ட கட்டிடங்கள் 20-25 ஆண்டுகள் கழித்து என்னவாகும் என்பது மிகப்பெரிய கேள்விக்குறி.

வாடகைக்கு விடும் எண்ணத்துடன் அப்பார்ட்மெண்ட்களில் முதலீடு செய்வது Is not Financially Prudent any longer.

originally a facebook post of Sriram Narayanan. Shamefully copied for my future reference.